Piscina: permessi, condominio e recinzioni

Parti dal terreno, non dalla piscina

La prima domanda non è che piscina vuoi. È se il tuo terreno ne consente una, e dove. Il regolamento edilizio e il piano urbanistico del Comune fissano le distanze dai confini, spesso nell’ordine di 1,5–3 m per una piscina e a volte di più dal lato strada, e molti Comuni limitano la superficie coperta o impermeabilizzata del lotto. Una piscina con la sua pavimentazione può far superare quel limite a un lotto piccolo più in fretta di quanto pensi.

Poi prendi l’atto di acquisto, la planimetria catastale o un rilievo e cerca le linee che nessuno ricorda. Sulle servitù di passaggio, di reti o di scolo di solito non si può costruire, anche se attraversano l’angolo più bello del giardino. Una fossa settica e la sua dispersione richiedono distanze che decidono le autorità locali. Un’area a rischio idraulico può aggiungere regole su riporti, quota degli impianti e ancoraggio della vasca. E una linea elettrica aerea si porta dietro una fascia di rispetto su cui nessuna impresa discute.

Riporta tutto sul progetto prima di disegnare la piscina: confini, distanze, servitù, la dispersione della fossa settica. Quello che resta è lo spazio che hai davvero, e spesso ha una forma diversa da quella che suggerisce il prato. Preferisco che qualcuno lo scopra sulla carta a febbraio piuttosto che da un tecnico comunale a maggio.

Il condominio ha il suo voto

Se la casa fa parte di un condominio o di un complesso con un regolamento comune, il suo assenso è distinto da quello del Comune e può essere più severo. Il regolamento può non dire nulla sulle piscine, oppure disciplinare tipo e altezza delle recinzioni, posizione degli impianti, schermature, rumore, perfino gli orari di cantiere. Se il terreno è in un’area vincolata, anche il paesaggio ha voce in capitolo. Leggi tutto prima di progettare, non dopo.

Di solito l’amministratore o l’assemblea vogliono una planimetria con piscina, pavimentazione e locale tecnico e le distanze dai confini, una nota su materiali e colori, il tipo di recinzione, a volte un progetto del verde. Molte assemblee si riuniscono solo poche volte l’anno. Perdi una riunione e hai perso mesi.

Due cose colgono di sorpresa. La recinzione approvata dal condominio può non essere adatta a proteggere una piscina, e ti ritrovi a cercarne una che vada bene per entrambi. E alcuni condomini vogliono sapere come entrano i mezzi di cantiere; se l’unico passaggio attraversa un’area comune, serve un altro via libera.

Cosa serve di solito per la pratica

Quasi ogni piscina interrata richiede una pratica edilizia in Comune, e quale serve dipende dal Comune e dalla piscina. Il pacchetto però è di solito simile: una planimetria in scala con piscina, pavimentazione, impianti e recinzione, e le distanze misurate da ogni confine, dalla casa e dalla fossa settica. Poi gli elaborati strutturali, che per una piscina in calcestruzzo arrivano di norma dall’ingegnere dell’impresa o da un tuo tecnico, e il progetto dell’impianto elettrico per pompa, luci, riscaldamento e collegamenti equipotenziali.

La planimetria è la parte che puoi cominciare da solo. Il progettista gratuito disegna la piscina in scala sul tuo lotto, così puoi verificare distanze e dimensioni della pavimentazione prima che un’impresa venga a vedere, e consegnare a ogni impresa lo stesso disegno. Se vuoi una tavola quotata da portare al condominio o all’ufficio tecnico, c’è il disegno costruttivo Pro. La pratica la presenta comunque il tecnico; tu arrivi sapendo già che ci sta.

Di norma la pratica la prepara e la presenta un tecnico abilitato, e il contratto dovrebbe dire chiaramente chi se ne occupa. Un’impresa che ti suggerisce di lasciar perdere la pratica, o di arrangiarti da solo, ti sta passando responsabilità che dovrebbero restare a lei e al tecnico.

Il momento migliore per scoprire la servitù è prima di esserti innamorato della piscina che ci sta sopra.

La recinzione: cosa deve fare una protezione per la piscina

Le regole sulle protezioni per le piscine private cambiano molto da un paese all’altro e a volte da un Comune all’altro, ma dove esistono, e nelle indicazioni di sicurezza più diffuse, seguono lo stesso schema, nato da una triste storia di annegamenti di bambini piccoli. La recinzione è alta almeno 1,2 m, misurata dall’esterno, e gira tutto intorno alla piscina. Le aperture sono limitate perché un bambino piccolo non riesca a passarci: lo spazio sotto la recinzione resta intorno ai 5 cm dal terreno compatto, e le aperture nella recinzione stessa sotto i 10 cm circa.

I cancelli sono il punto dove cede la maggior parte delle protezioni. Devono chiudersi e bloccarsi da soli, e aprirsi verso l’esterno, lontano dalla piscina, così un bambino che spinge li chiude. La serratura sta in alto, di solito intorno a 1,4 m da terra, o sul lato piscina dove le mani piccole non arrivano. Provalo: apri il cancello di un palmo, lascialo, e guardalo chiudersi ogni singola volta.

La scalabilità è la regola che si dimentica. Traversi orizzontali distanziati come i pioli di una scala vanno sul lato piscina, e l’esterno deve restare libero da appigli, compresi la fioriera, il condizionatore e la pila di sedie che qualcuno appoggia lì ad agosto. Le regole locali, dove ci sono, hanno i numeri esatti e cambiano, quindi verificale prima di ordinare una recinzione.

Quando la casa fa parte della protezione

In molti lotti la parete posteriore della casa forma un lato del recinto, il che significa che le porte su quella parete si aprono direttamente sulla piscina. Di solito si risolve con strati in più: un allarme sonoro su ogni porta e finestra del piano terra che si apre verso la piscina, porte a chiusura automatica, oppure una copertura di sicurezza motorizzata sulla piscina stessa. Quali di queste soluzioni sono accettate, e in che combinazione, varia da posto a posto.

Alcuni posti accettano una copertura di sicurezza automatica come protezione principale; altri vogliono comunque una recinzione, o aggiungono regole proprie. Alcuni paesi hanno leggi specifiche sulla sicurezza delle piscine, altri nessuna. Niente di tutto questo va indovinato. Chiedi al Comune quale soluzione è richiesta o accettata prima di scegliere tra recinzione e copertura, perché la risposta cambia sia il budget sia la pianta.

Anche dove la legge non chiede nulla o è soddisfatta, penserei a chi ci vive davvero. Con bambini piccoli, una recinzione separata tra casa e piscina è l’unico strato che non dipende dal fatto che qualcuno si ricordi di qualcosa.

Impianto elettrico, e le reti interrate prima di scavare

Acqua ed elettricità hanno le regole più severe di tutto il cantiere. Le parti metalliche della piscina, i ferri d’armatura, la scaletta, le luci e i macchinari sono collegati tra loro con un collegamento equipotenziale, così tutto sta allo stesso potenziale elettrico, e pompa, luci e prese vicino alla piscina sono protette da interruttori differenziali. È lavoro da elettricista abilitato, che rilascia la certificazione dell’impianto, ed è il motivo per cui la voce elettrica nel preventivo risulta spesso più alta del previsto.

Prima che qualsiasi macchina entri nel terreno, qualcuno deve chiedere agli enti gestori di gas, acqua, elettricità e telecomunicazioni dove passano le loro reti, o far eseguire una ricerca dei sottoservizi. Le linee private, come quella verso il garage in fondo al giardino o l’irrigazione, di solito non compaiono da nessuna parte, quindi quelle trovale tu.

I controlli durante il cantiere

Una piscina costruita a regola d’arte si controlla per fasi, e ogni fase va verificata prima che il passo successivo la copra. L’ordine varia, ma di solito si parte dal tracciamento o dallo scavo rispetto alle distanze, poi i ferri e i collegamenti equipotenziali prima del getto, poi tubazioni e impianto elettrico interrati, a volte il sottofondo della pavimentazione, e alla fine una verifica che comprende la protezione.

Quest’ultima conta più di quanto sembri. Se la piscina deve avere una recinzione, non riempirla né usarla finché recinzione e cancelli definitivi non sono al loro posto. Nel frattempo una recinzione provvisoria di cantiere può bastare. Se il fabbro è prenotato a sei settimane, ti ritroverai a guardare una piscina finita e vuota.

Chiedi all’impresa il programma dei controlli per iscritto e chi fissa ogni sopralluogo. Un controllo andato male costa di solito qualche giorno, non un disastro, ma sono giorni di calendario dietro cui aspetta il lavoro di tutti gli altri.

In che ordine farlo, e quanto ci vuole

La sequenza che fa perdere meno tempo: leggi le regole urbanistiche del Comune e il regolamento del condominio, fai fare un rilievo se non ne hai uno aggiornato, disegna la piscina in scala dentro lo spazio che resta, poi porta quel disegno alle imprese. Una volta scelta l’impresa, condominio e pratica edilizia possono spesso andare in parallelo, anche se alcuni Comuni vogliono vedere prima l’assenso del condominio o il nulla osta paesaggistico.

La pratica per una piscina privata richiede comunemente da due a otto settimane, a seconda del Comune, della stagione e di quanto è completa la documentazione. Condominio e vincoli aggiungono settimane proprie. La primavera è quando tutti presentano domanda, quindi un progetto consegnato d’inverno tende a tornare prima. Metti le carte nel cronoprogramma del cantiere, non in qualcosa che succede prima.

Cosa va storto nella pratica

1. Progettare prima, verificare dopo

   Una piscina disegnata senza distanze e servitù è una piscina che ridisegnerai. Metti prima le linee sul progetto e progetta dentro di esse.

2. Dare per scontato che la recinzione del condominio protegga la piscina

   Una recinzione approvata dal condominio può comunque essere troppo bassa, avere varchi troppo larghi o traversi scalabili. Ne serve una che vada bene per entrambi.

3. Lasciare che l’impresa salti la pratica

   Una piscina senza titolo edilizio può saltare fuori quando vendi, chiedi un mutuo o apri un sinistro con l’assicurazione, e sistemarla allora può voler dire sanatorie, spese e a volte demolizioni.

4. Dimenticare la ferramenta del cancello

   Una recinzione perfetta tranne un cancello che non si chiude da solo non è una protezione. Chiusura automatica, blocco automatico, apertura verso l’esterno.

5. Ordinare la recinzione per ultima

   Una piscina che ha bisogno di una protezione non va riempita né usata prima che la protezione ci sia. Programma la recinzione insieme al cantiere, non dopo.